한국 부동산 시장의 네거티브 피드백

2008.11.12 16:17

 
 
 
어제 PD수첩(위기의 한국 경제, 부동산 거품에 빠지다?)을 보고 한국의 부동산 시장의 피드백을 한번 정리 해봤습니다. 많은 분들이 알고계실꺼라 생각합니다. 이런 전체적인 흐름을 알고 이제 정부가 어떤 정책을 쓰고, 그것이 어떤 효과를 나타내는것인지 아는것도 필요할것 같습니다. (제가 이 분야에 대해서 잘 알지 못하기 때문에 틀린 부분이 있을수도 있습니다)

일단 우리나라에서 경제에서 부동산이 차지하는 비중은 엄청납니다. 땅값도 비싸고 GDP대비 부동산가격도 엄청납니다. 즉 우리나라 경기 전반에 큰 영향을 미친다는 말입니다. 미국의 금융위기가 오기전,  부동산 시장이 한창 활활 타오를때는 첫번째 그림 처럼 돈의 순환이 잘 일어 났습니다. 실제로 물리적인 돈이 아닌 금융적으로 빙빙돌죠. 부동산이 활황기니깐 건설사와 기업에 대출을 해주고 기업은 성장하고 가계는 부동산 시장에 투자를 합니다. 그럼 건설사는 돈을 더 많이 벌고 은행은 투자금을 더 벌고.. 선순환이 잘 동작하는거죠.

그러다 미국에서 금융위기가 터졌습니다. 그러자 거기에 돈이 많이 물려 있던 은행들이 큰 손해를 보게 됩니다. 즉 돈이 없는거죠. 여기서 부터 시작됩니다. 이제 은행은 돈을 안빌려주고 빌려준돈 빨리 갑으라고 동촉합니다. 불안하니깐요. 그래서 은행으로부터 흘러 나오던 돈 말라 버리고 오리려 빨라들이게 됩니다. 그럼 제일 먼저 당장 대출이 급한 중소 기업들이 힘들어지고 기업전반에 큰 타격을 주게되고 실물경제 위기로 전이 됩니다. 거기다 가계에서는 대출도 못하고 이자만 늘어나니 부동산 열기도 식습니다. 그럼 건설사가 휘청거리고 거기에 투자했던 은행은 또 손해를 보게 됩니다. 그럼 은행은 점점 더 돈줄을 조입니다. 그럼 또 기업은 점점 더 위기가 커지고 가계는 돈이 없고 부동산은 식고... 악순환으로 한순간에 전환된거죠.

이 악순환 구조를 다시 선순환으로 바꾸기 위해 정부가 개입을 시작합니다. 세계의 모든 나라들이 이렇게 개입을 시작했습니다. 은행이 돈을 풀 수 있도록 기준금리를 낮추고 각종 은행, 기업들의 체권, 어음을 정부가 왕창 사들입니다. 부동산 시장도 규제 크게 완화하고 그래도 안되니 이제는 미분양 주택까지 정부에서 매입하기 시작했습니다.

한국 부동산 시장의 악순환 구조

아직 정부의 이런 조취들이 쉽게 먹혀들고 있지는 않는것 같습니다. 부동산은 계속 침제되고 주택값은 더 떨어지고, 그럼 건설에 투자했던 은행들은 막대한 손해를 입고 돈줄을 더 조이고... 또 부동산은 침제되고....

지금까지 정부의 조취들은 매말라 버린 저 싸이클에 정부 돈 그러니깐 세금을 쏟아 넣는것입니다. 하지만 이건 잠깐 싸이클을 돌아서 은행으로 들어갈뿐 근본적인 해결은 아닙니다. 세금이 은행에 차곡차곡 싸이고 있는거죠. 은행의 모럴헤저드만 심하게 할뿐인것 같습니다.

이 악순환을 다시 선 순환으로 바꾸기 위해서 금리를 인상해야한다는 목소리가 많습니다. 원리는 이렇습니다. 금리를 올려 시중의 자금이 은행예금으로 빨려 들어가게해서 은행의 자금경색을 해결하게 하는것입니다. 은행의 자금 경색이 풀리면 다시 은행이 돈을 풀게되고 그럼 기업, 가계, 부동산, 건설 등의 시장이 살아나게 되는거죠. 물론 금리를 올리면 이자 부담이 증가해 가계대출이이나 기업의 대출 부담이 커져 이것을 못버틸수도 있다는 위험성이 크기는 합니다. 하지만 밑빠진 독 물붓기를 하는것 보다 당장 독속의 물이 줄어 들더라도 그 구멍을 먼저 때운다는 점에서 자생력으로 선순환으로 다시 돌아 올 수다는 점이 중요한것 같습니다.

정부도 이런 사실을 정말 모르는것인지 아니면 이렇게 때려 막다가 내년쯤 다시 세계 경기가 좋아길것을 생각해 그때 까지 버틸 생각인지 그래서 나는 큰 경제위기를 막았다고 자축하려는건지 모르겠습니다. 하지만 계속 발표되는 정책들이 근본적인 해결책보다는 덕지덕지 눈앞의 위기만 가리려는 모양세인듯 느껴집니다. 위태위해하군요.

뽕다르 이것저것 , , , , , , , , , , , , , ,